Les points de vigilance fiscales concernant votre location meublé

Depuis quelques années, la location meublé est très prisée par les propriétaires immobiliers, car elle présente des avantages tant économiques que fiscaux. En effet, elle permet de proposer des loyers plus élevés que dans le cas d’une location nue et de réduire les impôts grâce à la déduction de l’amortissement du coût d’acquisition du bien. Cependant, la location meublé s’inscrit dans un régime fiscal plus compliqué que la location nue donc il est nécessaire de rester vigilant sur certains aspects.

Fiscalement, la location meublée est une activité commerciale à part entière.

Les profits engendrés par ce type de location sont alors imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et pas en tant que revenus fonciers. C’est pourquoi le propriétaire peut déduire le coût d’achat du bâtiment et des meubles par des dotations aux amortissements. Cette opération exige néanmoins de posséder une comptabilité commerciale rigoureuse et de fournir une liasse fiscale. Et si un bénéfice est dégagé, il est indispensable d’adhérer à un organisme de gestion agréé afin d’éviter une majoration de 25 % sur la base imposable.

La déduction fiscale apportée par l’amortissement est limitée.

Selon l’article 39C du Code général des Impôts, si le contribuable relève d’un régime réel, concernant les biens mis en location, le montant de l’amortissement à déduire du résultat imposable au cours d’un exercice fiscal, ne doit pas dépasser le montant du loyer défalqué du total des autres charges. Cette déduction due à l’amortissement ne génère donc en aucun cas un déficit. Si l’amortissement est supérieur à ce montant plafond, le surplus est reporté jusqu’à son entière imputation.

Les locations meublées de petit montant sont automatiquement traitées sous le régime micro-BIC.

Si la location meublée engendre un chiffre d’affaires inférieur à 33 200 € pour les habitations ou à 82 800 € pour les chambres d’hôtes et meublés touristiques, elle est directement imposable selon le régime micro-BIC. La base taxable est alors constituée par le chiffre d’affaires avec un abattement respectivement de 50 % pour les habitations et de 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés touristiques. Dans ce cas, aucune autre déduction n’est autorisée, qu’il s’agisse d’amortissement ou d’une quelconque autre charge. Cependant, le propriétaire peut choisir l’imposition à un régime réel s’il en fait la demande avant le 1er février de la première année durant laquelle il souhaite opter pour ce genre de régime. Seules les entreprises nouvellement créées ont accès d’emblée à l’imposition pour le régime réel jusqu’à la première déclaration de résultat.

Faire appel à une SCI à l’IR entraîne son imposition à l’IS

La location meublée peut être effectuée par une Société Civile Immobilière, évitant ainsi la taxation des dividendes, étant donné que la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu. Toutefois, puisque la location meublée est une activité commerciale, ce recours à une société immobilière soustrait automatiquement celle-ci à payer l’IS (du moment que les recettes commerciales constituent 10 % minimum du total des recettes). Par conséquent, une SCI à l’IR, exerçant la location nue et qui propose un bien immobilier meublé, est soumise obligatoirement à l’IS. Pour éviter cela, il est recommandé d’opter pour d’autres types de structures comme les sociétés en collectif, la SARL familiale, etc. Enfin, il est nécessaire de rappeler deux autres spécificités de la location immobilière meublée. En effet, l’imposition de la plus-value de cession de l’immeuble varie en fonction de la nature professionnelle ou non professionnelle de la location meublée. Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé sont également assujettis aux cotisations sociales indépendamment de leur qualification fiscale de professionnels.

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