Accessible et rentable, l’investissement en LMNP séduit des milliers d’investisseurs. Mais en 2025, une réforme fiscale majeure vient bousculer ce modèle. Que faut-il vraiment en penser ?
En réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente, le gouvernement modifie l’équilibre économique du statut. Si cette mesure soulève des inquiétudes, elle ne signe pas pour autant la fin du LMNP. À condition d’adapter sa stratégie, il reste un excellent levier de valorisation patrimoniale.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal destiné aux investisseurs qui mettent en location un logement meublé, sans en faire leur activité principale. Il séduit de nombreux investisseurs pour une raison simple : il permet de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, notamment grâce à l’amortissement du bien.
Un logement est considéré comme "meublé" lorsqu’il est équipé des éléments indispensables à une occupation immédiate par le locataire (lit, réfrigérateur, plaques de cuisson, table, etc.). La location meublée se distingue donc de la location vide par sa flexibilité et ses loyers souvent plus élevés. La liste complète des meubles obligatoires se trouve dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Ce régime s’adresse à tout particulier répondant aux deux critères suivants :
- Les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
- L’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
Un bien en LMNP peut être loué en résidence de services (résidence étudiantes, seniors ou EHPAD). L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de résidence, ce qui lui assure un versement de loyer chaque mois, même en cas de vacance locative.
L’un des grands atouts du LMNP réside dans la possibilité d’opter pour le régime réel, qui permet de :
- Déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.)
- Amortir le bien immobilier et son mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi fortement — voire totalement — l’impôt sur les revenus locatifs.
Pourquoi le LMNP évolue-t-il en 2025 ?
Suite à des bouleversements sur le marché locatif depuis plusieurs années, le statut LMNP fait l’objet de modifications fiscales significatives, qui s’inscrivent dans un contexte plus large de révision des niches fiscales et de lutte contre certaines optimisations perçues comme excessives.
La montée en puissance des plateformes de location courte durée (Airbnb, Abritel, etc.) a conduit à une utilisation intensive du statut LMNP dans un cadre touristique, parfois à des fins d’optimisation agressive.
Le gouvernement a donc choisi de réduire les avantages fiscaux de la location meublée saisonnière, jugée moins vertueuse en matière de logement durable, au profit de la location longue durée, plus stable et favorable à l’habitat résidentiel.
Les pouvoirs publics cherchent également à réduire les écarts de traitement fiscal entre les différents régimes immobiliers. Le LMNP, notamment via l’amortissement comptable, permettait souvent de neutraliser totalement l’impôt sur les revenus locatifs, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse à la revente.
LMNP 2025 : quels sont les changements concrets ?
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 et la loi de Finances 2025 viennent modifier certains mécanismes clés du régime. Voici les principales mesures du LMNP en 2025 à retenir :
Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente
C’est le changement majeur de cette réforme : à partir de 2025, les amortissements pratiqués chaque année sur le bien meublé devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
Concrètement, cela signifie que :
- Le prix d’acquisition du bien ne pourra plus être réduit de l’amortissement pour calculer une plus-value faible ;
- Le montant imposable à la revente sera donc plus élevé, surtout pour les biens détenus depuis longtemps.
Toutefois, le régime fiscal des plus-values immobilières prévoit un abattement proportionnel à la durée de détention. Au bout de la 22e année, vous êtes exonéré d’imposition sur la plus-value à la sortie.
Des ajustements sur le régime micro-BIC
La loi le Meur vient apporter des modifications sur les abattements forfaitaires et plafonds de revenus en micro-BIC pour la location touristique de courte durée :
- Meublés classés et chambres d’hôtes : 50 % dans une limite de 77 700 € / an contre 71 % dans une limite de 188 700 €
- Meublés non classés : 30 % dans une limite de 15 000 € contre 50 % dans une limite de 77 700 € auparavant
Malgré ces évolutions, plusieurs points restent inchangés en 2025 :
- Le LMNP reste accessible à tous les particuliers respectant les plafonds.
- Il est toujours possible de déduire les charges réelles au régime réel.
- L’amortissement continue de s’appliquer pendant la détention, permettant de réduire l’impôt chaque année.
Comment adapter sa stratégie d’investissement locatif en 2025 ?
Avec l’évolution du régime LMNP en 2025, la réussite d’un projet locatif passe par une stratégie plus précise et mieux calibrée. Plutôt que de renoncer à investir, il s’agit de s’adapter intelligemment, en tenant compte des nouvelles règles fiscales et des dynamiques du marché.
Miser sur la location longue durée dans des zones tendues
La réforme vise surtout les locations saisonnières et touristiques, perçues comme inflationnistes sur le marché immobilier. En revanche, la location meublée longue durée conserve tout son intérêt, notamment dans :
- Les villes étudiantes à proximité des universités et transports
- Les zones en tension locative,
- Les bassins d’emploi attractifs, où la demande est constante.
- Les biens à haute performance énergétique (DPE A, B ou C privilégié),
En ciblant ces zones, vous bénéficiez d’un taux d’occupation élevé, d’un flux locatif stable, et d’une meilleure visibilité sur le long terme.
S’orienter vers le régime réel
Même après 2025, le régime réel du LMNP reste avantageux :
- Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…),
- Amortissement possible (avec incidence fiscale différée à la revente),
- Optimisation du résultat imposable, surtout en phase de remboursement du crédit.
LMNP 2025 : ce qui change et comment investir efficacement